Assegnazione agevolata di fabbricati con registro al 4,5%
Se l’operazione è imponibile IVA si applicano le normali aliquote del 4%, 10% o 22%
Nella bozza di legge di stabilità 2016 sono contenute norme agevolative sull’assegnazione e la cessione agevolata di beni ai soci, ovvero sulla trasformazione in società semplice. Tali valutazioni interessano in particolar modo le società di comodo e, tra queste, molte società immobiliari. Le norme agevolative in materia di imposte sui redditi sono sufficientemente chiare. Diverso invece potrebbe essere per il regime di tali operazioni previsto per l’IVA, l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale.
Nel disegno di legge di stabilità viene specificato che, per le assegnazioni e le cessioni soggette all’imposta di registro proporzionale, le aliquote di tale imposta sono ridotte al 50% e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Appare quindi in primo luogo evidente che, se la norma verrà confermata nella sua attuale formulazione non potrà beneficiare di alcuna agevolazione la trasformazione in società semplice, che la prassi dell’Amministrazione finanziariaha più volte ricondotto tra le ipotesi di destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, le quali rientrano quindi nel campo di applicazione dell’IVA.
In questi casi, per i beni la cui “estromissione” dal regime d’impresa avviene in esenzione IVA (tipicamente i fabbricati a destinazione abitativa), l’imposta di registro non potrebbe beneficiare della riduzione dell’aliquota da quella ordinaria del 9% a quella agevolata del 4,5% (oltre a subire la “tagliola” della rettifica della detrazione IVA, se sussistessero i relativi presupposti).
Il regime delle assegnazioni di fabbricati strumentali è modellato sulla falsariga di quello dei fabbricati di civile abitazione, con due differenze. In primo luogo, l’assegnazione posta in essere da soggetti diversi dall’impresa costruttrice può scontare l’IVA a seguito dell’opzione; in secondo luogo, le imposte ipotecaria e catastale sono ordinariamente dovute nella misura rispettiva del 3% e dell’1%. Proprio con riferimento a questo secondo aspetto, dalla formulazione della norma agevolativa non seguirebbe alcun beneficio: le imposte ipocatastali sono, infatti, dovute in misura fissa (sempre in base al dato testuale della norma) solo se l’assegnazione sconta l’imposta di registro proporzionale, mentre le assegnazioni di immobili strumentali scontano, salvo poche eccezioni, l’imposta di registro in misura fissa.
Per gli immobili (abitativi e strumentali) acquisiti senza addebito dell’IVA “a monte”, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in passato per l’assegnazione fuori campo IVA (con, quindi, imposta di registro proporzionale, ridotta al 50% in base alla norma agevolativa, e imposte ipocatastali fisse, anch’esse grazie alle nuove disposizioni, anche per i fabbricati strumentali).
In ogni caso, per le assegnazioni senza IVA “a valle” va tenuto conto della possibile necessità di effettuare la rettifica dell’IVA detratta a norma dell’art. 19-bis2 del DPR 633/72.
Da ultimo, va ricordato che in taluni casi le assegnazioni agevolate potrebbero avvenire, se assoggettate ad IVA, in regime di inversione contabile, traslando la qualifica di debitore d’imposta sul socio assegnatario, se naturalmente quest’ultimo ha la qualifica di imprenditore.
Concludendo i casi vanno analizzati di volta in volta. Rimaniamo a disposizione per ogni analisi personalizzata.
